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16央企持证进军房地产市场 或再掀房价疯狂
发布者:admin 发布时间:2010-3-25
    3月22日,继上周宣布限定16家央企开发商后,国务院国资委要求,78户不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出方案。再次显示了政府部门对解决央企房地产问题的决心。

与此同时,对入围的16家央企,是一个发展壮大的良机。

    市场嗅觉敏锐的央企也已有所举动。上周末,华侨城召开了自2003年正式进军上海以来的第一次大规模新品发布会,在年前拿下国内至今的单价地王——苏河湾地块的“余温”下,多年潜行后猛然高调,进一步明确了第二轮全国战略布局的意图。

    无独有偶,同样入围的保利,也刚刚宣布了高达近百亿的再融资计划。

    “(入围16家央企对华侨城的影响)市场是公平的,做得好就有优势。”上海天祥华侨城投资有限公司副总经理李小勇说。

    不少业内人士则另有理解。16家主业房地产的央企,某种程度上意味着获得国资委的正式“颁证”,但值得担心的是,注入“强心针”的16央企,是否将掀起更高一轮的疯狂?

16央企冲击力被强化

    初步统计数据显示,2009年,中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%。其中,这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。从中可以看出,16家以房地产为主业的央企几乎代表了目前国内央企涉足房地产的整体体量。

    “国资委的限制令,限制了未来参与的央企数量,但问题是,这16家央企目前对市场的冲击力已经非常明显。”一位民营房地产企业的负责人坦言。

目前,仅这16家央企对区域市场的影响已无法忽视。

    以武汉市场为例,统计显示,16家央企中的6家企业已在武汉有投资项目,包括中国保利集团公司、华润集团有限公司、中国葛洲坝[14.213.42%]集团公司、中国建筑[4.24 -0.24%]工程总公司、中国铁路工程总公司、华侨城集团公司下属公司,所开发项目多为所在区域标志性大盘,拥有相当的市场定价权,包括百瑞景中央生活区保利十二橡树庄园、华润凤凰城、葛洲坝国际广场、中建康城等武汉标杆性项目。

    一位市场分析人士在其博客中写道:实际上央企之所以会抢地王,主要原因还是在于钱太多,多年以来,每年的银行信贷中有60%以上流入央企就是主因。

    国资委限制令后,一位国有银行的授信部负责人告诉本报,确定16家央企,其实对银行信贷流向来说,也是一个引导,原本相对分散于较多央企的涉及房地产的信贷,今后难免会向这16家央企集中。

    16家央企将在目前基本代表央企涉房整体规模的基础上,依靠集中而来的银行信贷而进一步提升资金实力。

    得出的结论似乎是,央企对房地产市场的影响能力有增无减,更通过一种类似资源的“马太效应”,强化了其影响能力。

第二轮扩张契机?

    客观而言,央企房地产业务资源集中于16家企业,包括信贷支持也相应集中,增强了央企房地产实力,本身并非坏事。

    关键是如何引导,不让实力壮大的央企助涨房地产泡沫。经济学家、中欧国际工商学院教授许小年日前在某论坛上坦言,市场的走向,很大程度上取决于政府决策,要加快推进政企分开、政资分开、政府与市场中介组织分开,减少对微观经济的干预。

    目前相关央企的发展动向,也急需正确的引导。否则,国资委的“限制令”一不小心真的成了“颁证刺激”。

    统计显示,去年至今房地产企业在土地市场投入资金最多的是保利地产[20.19 -0.05%],高达469亿元(新增土地权益容积率面积1338万平方米),而保利集团加上香港保利置业等旗下企业去年同样购地凶猛。

    今年保利这家央企的“带头大哥”摆出了一副“再接再厉”的姿态。保利地产在3月初股东大会上首次明确再融资意向,随即推出新一轮的再融资方案:拟以17.92元/股的价格,非公开发行不超过7亿股,募集不超过96亿元,投向12个项目。

保利地产战略目标最新公开的口号是“三到五年再造一个保利地产”。

    保利要扩容一倍,华侨城则同样进入了第二轮的全国扩张,后者目前是新科国内单价地王(今年2月11日以70.2亿元抢得上海闸北区苏河湾地王,楼板价达52783元/平方米)。

    在2010—2014年度华侨城·上海新品发布会上,上海天祥华侨城投资有限公司负责人陈运根表示,去年,集团实现整体上市,今年集团将发挥整体发展平台的优势,加速开拓。入围16家房地产主业央企,无疑是其加速的重要契机。

    据了解,华侨城将凭借“旅游+地产”的模式,2009年,已与天津、武汉、西安等城市签订了投资总额逾百亿元的大型旅游综合项目开发协议,正式启动了第二轮全国战略布局。

    华侨城董事长任克雷公开表示,公司除了继续推动第二轮全国战略布局,在一些省会城市、区域中心城市获取资源,也要推动已进入重点城市的纵深发展,对于上海、北京、深圳、成都这样的制高点,都将继续拓展新的旅游地产项目。

    绿地集团董事长、总裁张玉良向本报表示,央企参与房地产不是不可以,某种角度,房地产的高利润,央企应该参加,但不能体现在争夺地王、推高地价房价上,而且目前央企从房地产获利丰[41.75 -0.71%]厚但上缴利润却很有限,相关的体制也需要改革。

【新闻回顾】央企"退房"方案设大限 国资委李荣融叮嘱吃透政策

    在宣布部分央企加快退出房地产业仅一天之后,国资委即于上周五召开会议,要求不以房地产为主业的78户央企,在15个工作日内制订有序退出房地产业的方案。

    不过,考虑到央企的房地产业务在全国所占比重极低,业内人士认为,此次退出或许并不能减少“地王”的出现并解决高房价问题。

李荣融叮嘱吃透政策

    16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的央企主要负责人,参加了上述会议,国资委主任李荣融主持。他特别嘱咐,中央房地产企业负责人,特别是主要负责人要进一步提高认识,认真吃透党中央、国务院关于房地产业发展的政策和措施。

    他强调,以房地产为主业的央企,要带头执行国家法律法规和有关政策,在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用;不以房地产为主业的央企,则要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

    至于具体要求方案包含哪些内容和要求,国资委昨日在公开发布的信息中并未言明。在接受《第一财经日报》采访时,国资委相关人士也没有就此做出回应,只表示清理中央企业非主业和低效资产是国资委的一贯要求。

    2008年,这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到中央企业房地产板块收入的15%,利润的7%,所以并非都是优良资产,也有继续整合的必要。

    这也并不是国资委第一提出加快中央企业房地产资产的整合。此前,国资委曾提出将央企所属房地产整合到中房集团等央企中,但此项工作最后因阻力过大而停滞。

    与此同时,非地产主业中央企业也在不断整合自身的房地产资产。近期,包括中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司都选择了在北交所出售旗下相关房地产企业产权。

    21世纪不动产分析师指出,国资委此次要求“退出”,其实是找到了重组央企房地产业务的一个良机,多年来原地踏步的重组工作由此可望推进。

退出未必解决“高房价”问题

    按照国资委2004年出台的清理非主业资产的要求,国资委积极鼓励央企之间进行资产重组,非主业资产在央企间可以通过收购、资产(股权)置换、互相持股、无偿划转等方式进行重组;央企对非主业的所属企业,也可采取出售、转让等方式退出。

    但央企的退出或许并不能解决高房价问题。据初步统计,2009年,中央企业房地产业务销售收入为2209亿元,约占全国商品房销售收入的5%;房屋销售面积为2807万平方米,约占全国商品房销售面积的3%,央企房地产板块的市场影响力极为有限。

    一位接近国资委的专家对记者表示,央企资产毕竟是国有资产,央企进入到房地产行业也是市场选择的结果,如果陡然退出,或者“一刀切”的话也会产生很大问题,所以即便退也需要按照国资委的要求、以市场为依托有序退出。

    他还分析说,当前很多央企投资房地产都是以控股公司和参股公司的形式进行,投资房地产的决策其实是由董事会所决定的,部分央企的房地产资产甚至已经进入上市公司,央企从地产退出是否会损害其他股东利益需要谨慎考虑;另外,一些央企中,土地收入是企业自主解决改革重组后续问题的主要资金来源,退出过快不利于央企稳妥进行企业改革。

    不过,国资委上周已经明确,78家企业退出房地产业务的前提是“完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作”。

    日前有媒体报道,中远香港集团将在半年内退出间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权,由此成为首家响应国资委要求的央企。但在22日,中远国际控股有限公司发布公告称,截至目前尚未对减持远洋地产控股有限公司股份事宜作出相关决定。

    而本报记者也从刚刚在北京拿下蓟门桥北海淀区东升乡地块的中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司了解到,目前该项目仍处于正常运作之中,公司暂未接到任何新的指示。



 
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